Turto vertinimas – kaip nustatyti nekilnojamo turto vertę?

04/15/2019

Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius. Kiek šiemet vertas jūsų nekilnojamas turtas? Ar galima įsivertinti patiems?

Kam reikalingas turto vertinimas?

Šis klausimas yra labai svarbus, nes nuo to priklauso, kaip turi būti atliekamas turto vertinimas. Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo. Bankai ir teismai paprastai prašo detalaus, nes taip jie tiksliai žino NT vertę rinkoje ir gali išvengti įvairių spekuliacijų ir nereikalingų teisinių ginčų.

Kaip pačiam įvertinti savo nekilnojamą turtą?

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, paprašyti milijonų eurų neužteks. Kažin ar pakaks milijono, kai prie jo šitiek dirbote, puoselėjote, tvarkėte. Jūsų laikas, skirtas savo būstui ir pastangos yra neįkainojamos, todėl ir kils mintis iš karto prašyti milijono.

Deja, niekas tiek nemokės. Dabar norinčių parduoti yra daugiau, nei pirkti, todėl teks realiau vertinti savo turto vertę.

Teks atlikti savo turto vertės analizę. O ji daroma gana paprastai ir lengviausias būdas - per NT skelbimus.

Susirašykite savo būsto svarbiausius kriterijus:

• Pastatymo metai;
• Plotas;
• Vieta;
• Statybos technologija;
• Šildymas.

Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Dėl to ir reikia ieškoti analogiško NT.

Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti. Bet jei tai vienkiemis, kainą turėtumėte mažinti, nes tai nėra didelis patogumas, ypač žiemą...

Tokiu būdu galima išsigryninti patrauklią kainą, bet... Deja, taip apskaičiavę kainą parodote, kad jūs tiek norite gauti. Realiai aplinkiniai NT objektai parduodami kitomis kainomis.

Kaimyninių sandorių vertė

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus. Deja, reikia pabrėžti, kad jie neįvertina įrengimo kainų, o įrengimas, langų kryptis, laiptinės būklė, namo vieta ir kiti privalumai/trūkumai gali suformuoti visai kitą kainą, nei kaimynų sandoriuose.

Apibendrinant, jei jūsų butas stipriai remontuotinas, turite lygiuotis su mažiausios vertės sandoriais, jei jūsų butas kokybiškai įrengtas, galite tikėtis didžiausios kainos.

Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2,reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur. Jei prašysite 100 000eur., didelė tikimybė, kad žmogus nusipirks remontuotiną būstą ir jį įsirengs pats, o jūsų objekto kaina tik mažės, kol priartėsprie rinkos kainos.
Kai analizuosite skelbimus ir sandorius atkreipkite dėmesį į laiką. Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta. Jei butą ar namą parduoda greitai, reiškia jo kaina yra priimtina pirkėjams.

Turto vertinimą atlieka profesionalai

Turto vertinimą gali atlikti ir profesionalūs turto vertintojai. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė. Nekilnojamo turto brokeris visada padeda su pasiruošimu pardavimui, tad nebijokite drąsiai jo (jos) klausti.